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こんな時代のマイホーム選び(2)

2009/02/17

価格差一段と拡大
 不動産価格は〇八年までの“住宅バブル”期に、地域や場所による差が開いた。現在は二極化が一段と進んで「資産価値の高い物件とそうでない物件の価格差が広がっている」(不動産取引情報を分析する東京カンテイの上席主任研究員、中山登志朗さん)状況で、物件選びでの「資産価値」の重みが増している。

 中山さんはマイホームの資産価値の基準は「将来の売却価格と賃料、簡単にいえば換金性」と指摘。指標として、年間家賃収入で物件価格を割る「PER」と、中古マンション価格を新築の価格で割る「PBR」(資産倍率)を参考にすることをすすめる。

 PERは賃貸すると何年で元を取れるかを表し、低い方が早く回収できる。PBRは中古物件の価格が新築の何割に下がったかを示し、高い方が売却損が少ない。PERが低く、PBRが高ければ資産価値が高いといえる。

 住宅の価格と賃料の動きは、地域の特徴によって違う。東京二十三区のうち(1)都心部(2)住宅地として安定的な人気がある南西部(3)利便性の割に住宅価格が安い北東部――で、中古マンションの価格と賃料の推移を比べてみよう。南西部は、都心部よりも築年数が古い物件の価格下落が緩やかで、高く売却できる。つまりPBRが高い。一方、北東部は都心部よりもPERは低く、賃貸運用向き。「二十三区以外でも、人気の住宅地など特徴が似る地域なら、似た傾向になる」(中山さん)という。

 同じ築年数の経過で賃料は価格に比べて下がりにくいことも分かる。さらに国際通貨研究所チーフエコノミストの竹中正治さんは「一般に賃料は、価格が住宅市場の変動で上下してもあまり動かない」と指摘。従って、住宅は価格が割高な時に買わないのが鉄則だとして「標準的な家が年収の五倍を超えるときは買うべきではない」と助言する。

( 2009.02.15 日本経済新聞)

「PER]と「PBR」は、あまり気にしすぎても違うと
思いますが、こういう目線もあるということで。
話は変わりますが、
住宅は供給過多なんで、今後中古の比重も大きくなり、
中古物件の価値向上も必要です。
リノベーションも良いですが、基本的なことで
家歴書や10年保証(瑕疵担保責任保険)などが
物件評価向上に結びつくしくみも必要かもしれません。
家歴書、10年保証は居住者本人もそうですが、
売却時、購入者への安心にもつながります。
10年は短いでしょうが。
中古物件にもっと価値を見出し、
市場の活性化が必要です。
資源は限られてますし、もったいないって大事です。