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中古(既存)住宅売買における瑕疵担保責任(建物保証)

2011/09/21

不動産売買時、原則売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任とは一言でいうと、隠れた瑕疵に対する責任のことで、契約書にもそのことが明記されてます。普通流通している商品に売り手側の責任があるというのは当たり前で、新築住宅にも数年前より10年間の瑕疵担保責任が義務化されています。(ただし事前に説明されている瑕疵については買主は売主に対して瑕疵担保責任を問えません。)

 

瑕疵というのは、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵と4種類ありますが、実際引渡後の期間を要するのは物理的瑕疵ぐらいで、土地よりは建物が該当するでしょう。ただ、建物の瑕疵担保責任を売主が長期間に渡って持つというのは、リスクがあり売主が業者か個人によって違います。

 

 

売主が宅建業者の場合、宅建業法で最低2年と決まっており、上記の表をみると2年間が約67%、5年以上で約22%あります。これが宅建業者以外(個人等)だと、0か月が約58%、1年未満でも約74%。個人の場合は、瑕疵担保責任は免責可で期間設定も自由なんで、宅建業者売主と比べると期間にかなりの違いがある。個人売主からすれば当然リスクは負いたくないし、古い家だと実際難しい。現状取引の中では、深く瑕疵を言及すると取引が成立しないという側面もあるでしょう。

 

ただ新築の10年間に対して、既存住宅のほとんどが1年未満というのは、買主からすると結構きびしく。瑕疵担保責任をあまりよくわかっていない買主もいらっしゃるかもしれないですが、中古とはいえ数百万円はするだろう建物を、購入したら買い手の100%自己責任というのは、買主にとってちょっとリスクがありすぎるかもしれません。このようなことが、日本で既存(中古)住宅流通があまり普及していない原因の1つなのは間違いありません。

 

不動産は大きな買い物なのに、お金をもらう方より支払う方が全て自己責任というのも大変で、心配な方はリスクをなるべく少なくするべきです。建物保証がないのであれば建物をよく知ることが重要であり。売主や不動産業者の情報以外に建築士などの専門家による建物検査(ホームインスペクション)を行うのもリスク回避の1つの方法です。また昨年より既存住宅売買かし保険(構造や防水などの5年保証)も始まっていますので検討されるのをおすすめします。