ホーム 不動産 | 家・住まい わかりにくい?不動産業界のしくみ

わかりにくい?不動産業界のしくみ

2011/09/24

不動産会社には、業界用語でいう「元付業者」と「客付業者」があります。
「元付業者」とは、売主と媒介契約を交わしている不動産会社(売主側)
「客付業者」とは、公開されている情報を基に購入者を探す不動産会社(買主側)

 

不動産会社と売主との関係は、広告等に書いてある取引態様でわかります。
  『売主』・・・・・売主との直接取引。手数料必要なし。
  『媒介(専属)』・・・専属専任媒介契約(全てを1社にお任せ)
  『媒介(専任)』・・・専任媒介契約(1社との契約+売主も客探しOK)
  『媒介(一般)』・・・一般媒介契約(複数の不動産会社と契約可能)
  『媒介』・・・・・売主との媒介契約がない「客付業者」が多い。

売主は、不動産会社(元付)に物件売却を依頼します。不動産会社が物件を査定し、売主と売却(希望)価格を設定します。

売主と『専属、専任』媒介契約の場合には、「レインズ(指定流通機構)」に物件情報を登録しなければなりません(一般媒介の場合は任意)。これは早期売却するため、全業者に情報をOPENにするということです。

「客付業者」は、レインズから物件情報の大部分を入手しており、購入希望者を探すことが出来ます。ですからどこの不動産業者でも物件情報にそんなに違いはありません。
売買契約が成立すると、「元付業者」は売主から、「客付業者」は買主から仲介手数料を受け取ることになります。買主は元付・客付どちらから購入しても支払う仲介手数料は同じで。「元付業者」が購入者を探せば、両方から仲介手数料が入ることになり、業界用語でいう両手仲介となります。

 

この両手仲介は問題視されており、たとえば民主党はINDEX2009の中で両手禁止を取り上げており、業界の反対で進んではないようですが、利益相反や物件の囲い込みなどが問題とされています。
アメリカでは大部分の州で双方代理が禁止されており、一方代理のエージェント制を導入しています。このエージェント制は日本でも、「セラーズエージェント」や「バイヤーズエージェント」などといって一方代理に特化した不動産会社があり、だんだん増えてきているみたいです。